Spółdzielnia "Żabianka" należy do jednych z największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce. Na jej zasoby składa się około 4 200 lokali, w których mieszka 10 tys. osób i mimo to, że zarządzanie taką ilością obiektów nie należy do rzeczy łatwych, to w tym przypadku, od wielu lat utrzymuje się na najwyższym poziomie.
Jednak nawet tak duża i prężnie działająca spółdzielnia jak „Żabianka” boryka się z problemami, których źródłem są przepisy prawne. – Każda zmiana przepisów prawnych z zasady powinna ułatwiać życie i wprowadzać zapisy wpływające na rozwój społeczny. W tym przypadku mówimy po prostu o próbach likwidacji spółdzielczości w Polsce, z którą w różnych formach (pracowniczych, bankowych, mieszkaniowych) powiązanych jest 10 mln Polaków, czyli ponad 1/4 narodu. Pytanie zasadnicze brzmi: jaki jest cel poświęcania czasu, energii i pieniędzy podatników przez ustawodawców na wielomiesięczne prace nad projektami, które z góry skazane są na wyrzucenie do kosza, z uwagi na sprzeczność z obowiązującymi zapisami w Konstytucji? W obliczu tych wszystkich zagrożeń musimy się jednoczyć i rozmawiać o szansach i zagrożeniach związanych z przyszłością spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce – mówi Dariusz Petrowski, Prezes Zarządu SM „Żabianka”.
Dlatego też „Żabianka” po raz kolejny jest współorganizatorem II Nadbałtyckiej Konferencji Spółdzielczości, która odbędzie się w dniach 14-15 maja 2015 w Gdańsku, i w której weźmie udział stu przedstawicieli największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce. Efektem prowadzonych debat mają być wnioski kierowane do rządu o zmiany w przepisach i prawie spółdzielczym, aby nie tylko zapobiec upadkowi spółdzielczości, ale dać również większe możliwości inwestycyjne dla spółdzielni w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych młodych ludzi. Jednym z zagadnień poruszanym podczas konferencji będzie temat zarządzania spółdzielnią mieszkaniową, zwłaszcza w obliczu zmieniających się przepisów prawa. Od lat realizowane są próby wprowadzenia zmian w zasadach funkcjnowania spółdzielni mieszkaniowych i przekształcenia ich we wspólnoty. Ustawodawca przygotował zapisy, w myśl których Spółdzielnie Mieszkaniowe, funkcjonujące na zasadach 150-letniej idei spółdzielczości, mają zostać przekształcone we wspólnoty, nawet wbrew woli większości jej członków.
Nowe przepisy, zmieniające formułę prawną i zasady funkcjonowania spółdzielni na wspólnoty, będzie niosło konieczność powołania zarządców wspólnot. – Zarządzanie takie przejmują podmioty komercyjne, ale najczęściej są to jednoosobowe firmy lub osoby fizyczne, całkowicie spoza dotychczasowych struktur spółdzielni, nie mające formuły zakładu pracy, a więc wszelkie koszty działalności dotyczą wyłącznie tej jednej osoby. Zatem kwoty z czynszów teraz trafią do dyspozycji jednej osoby, która po prostu obsługę wspólnoty zleci podmiotom zewnętrznym. Nie jesteśmy w stanie konkurować z 1-osobową strukturą zarządczą. Niższa cena na pewno nie będzie powiązana z utrzymaniem poziomu jakości usług, do których przywykli nasi mieszkańcy. Czynnik ekonomiczny bierze górę, bez zwracania uwagi na wielką krzywdę społeczną, związaną z zaniechaniem całego szeregu statutowych działań, którymi zajmujemy się jako spółdzielnia – podkreśla prezes D. Petrowski.
Kolejnym negatywnym zjawiskiem jest brak przejrzystego nadzoru nad działalnością zarządcy wspólnoty. Już dziś członkowie spółdzielni, z uwagi na brak czasu, niechętnie uczestniczą w walnych zebraniach, ufając podejmowanym decyzjom i kontroli Rad Nadzorczych, których stanowią wyłącznie członkowie spółdzielni. Mimo, że wspólnoty mieszkaniowe kluczowe decyzje podejmują większością głosów pozyskanych w formie tzw. „zbierania podpisów” trudno tu mówić o perspektywie zwiększenia aktywności członków wspólnot. Ponadto głos każdego członka spółdzielni ma jednakową siłę, gdzie tymczasem we wspólnotach siła głosu rośnie wraz z metrażem mieszkania – im większe mieszkanie posiada najemca, tym większa siła jego głosu w podejmowanych decyzjach. To system faworyzujący bogatszych lokatorów. Rodzić to może niebezpieczeństwo podejmowania decyzji niezgodnych z oczekiwaniami społecznymi, ale mającymi na uwadze czynnik ekonomiczny – wspólnoty są bardziej bezwzględne w zakresie ściągalności czynszów, niż spółdzielnie, których zarządy stawiają przed wszystkim na czynnik ludzki, mając na uwadze rożną sytuację materialną i problemy swoich mieszkańców. Spółdzielnie bardzo często wychodzą naprzeciw swoim członkom, oferując niejednokrotnie pomoc prawną, wsparcie finansowe, odpracowanie zaległości, rozłożenia ich na dogodne raty, itp.
Ponadto, spółdzielnie przekształcane we wspólnoty będą musiały radzić sobie już samodzielnie na wolnym rynku, konkurując z komercyjną ofertą deweloperską, bez dotychczasowego wsparcia samorządowego, które jest nieodzowne w przypadku konieczności realizacji kosztownych modernizacji budynków, zwłaszcza tych powstałych w latach 60.-70. ub. wieku, stanowiących zdecydowaną większość zasobów, którymi zarządzają spółdzielnie w Polsce. Nowe zapisy niekorzystnie wpłyną również na dostępność infrastruktury osiedlowej. Dziś spółdzielcze place zabaw, obiekty sportowe i rekreacyjne są ogólnodostępne, także dla użytkowników spoza osiedli. Po przejęciu tych terenów przez wspólnoty są one udostępniane wyłącznie jej członkom. Można także z pewnością założyć, że po przekształceniu spółdzielni zaniechana zostanie jakakolwiek jej działalność oświatowo-kulturalna, a istniejące spółdzielcze domy kultury zostaną zlikwidowane jako nieekonomiczny ciężar.
Spółdzielcy zwracają też uwagę na ryzyko szybkiego pogorszenia stanu technicznego zasobów wspólnoty. O ile spółdzielnie mieszkaniowe realizują w trybie ciągłym bieżącą obsługę techniczną budynków, często przy wykorzystaniu własnych brygad techniczno-remontowych lub ściśle współpracując w tym zakresie z wyspecjalizowanymi podmiotami, o tyle we wspólnotach działania takie podejmowane są w ramach posiadanego funduszu celowego. Spółdzielnie mieszkaniowe dysponują specjalnie zgromadzonymi środkami finansowymi na te cele w ramach funduszu remontowego i planują remonty i modernizacje globalnie, tworząc jeden plan remontów dla całej spółdzielni przy czym obciążenie wydatkowanych środków jest ewidencjonowane w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Ponadto spółdzielniom mieszkaniowym, jako wiarygodnym podmiotom o bogatej tradycji, łatwiej jest pozyskać dofinansowanie na inwestycje i w ramach przetargów wynegocjować niskie ceny usług eksploatacyjnych, prac modernizacyjnych i remontowych.
Zdaniem spółdzielców, nowe rozwiązania uderzą przede wszystkim w średniozamożnych spółdzielców, a ci stanowią zdecydowaną większość. Zasady spółdzielczości są niejednokrotnie jedyną możliwością na zamieszkanie w godziwych warunkach dla osób, których nie stać na zakup mieszkania na rynku komercyjnym i ponoszenia wysokich kosztów utrzymania lokalu mieszkalnego. – Ponadto obowiązujące prawo pozwala Zarządom Spółdzielni na działania ukierunkowane na pomoc zadłużonym mieszkańcom w wyjściu z trudnych sytuacji życiowych, a w konsekwencji zabezpieczenia najważniejszej wartości-prawa do lokalu mieszkalnego. Utrata lokalu i eksmisja to ostateczność i jest stosowana w przypadku braku innego rozwiązania. W przypadku wspólnot skończy się ochrona lokatorów w ramach solidaryzmu spółdzielczego i w konsekwencji dłużnicy pozostaną na łasce losu i będą tracić lokale, gdyż będą one licytowane na poczet długów – podkreśla prezes SM Żabianka.
Jeden z krytykowanych zapisów kolejnej ustawy dotyczy wprowadzenia kadencyjności zarządów. Zdaniem spółdzielców nie spowoduje to zwiększenia aktywności wyborczej członków, zwłaszcza tam, gdzie zarządy od wielu lat nie nadużyły ich zaufania. Uderzy to także w idee tradycji spółdzielczości na ziemiach polskich, opierające się na zasadach solidarności i równości praw wszystkich członków spółdzielni do spraw własnościowych i podejmowanych decyzji w zakresie kolejnych inwestycji. To najbardziej demokratyczna ze znanych form funkcjonowania podmiotów zarządzających wspólnym mieniem lub majątkiem (z tradycji tej wyrastają również banki spółdzielcze). Tymczasem wprowadzenie zasady wspólnotowej spowoduje konieczność komercjalizacji podmiotu, którego celem będzie zysk ekonomiczny, a nie zaspokojenie społecznych potrzeb mieszkańców.
________________________________________________________________________
Spółdzielnia Mieszkaniowa "Żabianka" to osiedle mieszkaniowe Gdańska, położone tuż przy granicy z Sopotem. Początków tego osiedla szukać należy w XVII w., kiedy to nad tamtejszym „Żabim Stawem” pojawili się pierwsi osadnicy. Dziś osiedlem zarządza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Żabianka”, która powstała pod koniec 2001 r. z wydzielenia ze struktur, istniejącej od 1958 r. Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Młodych”. Najstarsze bloki mieszkalne Żabianki mają dziś po ponad 40 lat. W pierwszych, powstałych w 1972 r. wg technologii tzw. wielkiej płyty, wybudowanych na 40-hektarowym terenie, zamieszkało 100 rodzin. Już trzy lata później miał miejsce ostatni etap budowy osiedla, na którym powstało ponad 4 tys. mieszkań dla 14 tys. osób. Mieszkania jak na tamte czasy wyróżniały się wysokim standardem, np. nie posiadały już tzw. „ślepych kuchni”, a zastosowane innowacyjne rozwiązanie urbanistyczne, polegające na usytuowaniu bloków w kształcie „plastra miodu”, dawało pożądany komfort prywatności (poszczególne budynki oddalone są od siebie nawet o 300 metrów). W 1992 r. osiedle wzbogaciło się o kolejny 11-kondygnacyjny blok, ze 168 mieszkaniami. Osiedle dziś to 34 budynki, stanowiące prawdziwą enklawę o charakterze małego, spokojnego miasteczka, zamieszkiwanego przez kilkanaście tysięcy osób, którzy w na jego terenie znajdują wszystkie niezbędne do codziennego życia elementy – przedszkola, szkoły, ośrodek zdrowia, pawilony handlowo-usługowe, tereny rekreacyjne, boiska, place zabaw, ścieżki rowerowe i mnóstwo zieleni, malowniczo zagospodarowanej na charakterystycznym pagórkowatym terenie. Walorów oazy spokoju dopełniają tereny zielone przy Potoku Oliwskim, sąsiadującym z osiedlem oraz bliskość Parku Oliwskiego i nadmorskiej plaży w Jelitkowie. W 2009 r. zakończył się proces rewitalizacji budynków, a zmodernizowane elewacje podniosły estetykę osiedla. Spółdzielnia realizuje kolejne plany modernizacji infrastruktury, co sprawia, że Żabianka staje się miejscem coraz bardziej przyjaznym dla jej mieszkańców.
